집담보 잡힌 아파트, 개인회생하면 또 갚아야 하나요?

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카테고리 라이브Q&A · 업로드 2026-07-22

담보 잡힌 집이 있어도 채무를 별도로 다시 갚아야 하는 건 아닙니다. 담보권자는 별제권으로 담보물을 처분해 우선 회수하고, 부족한 금액만 일반 회생채권으로 정리돼요.

💬 시청자 질문

집담보 잡힌 거 또 갚아주나요?

[LIVE] 대통령 '빨리 탕감해줘야' - 하반기 빚 정리 일정, 전부 나왔습니다 답변 시점 캡쳐
기사회생TV – 라이브Q&A – 김민수 변호사

담보가 잡힌 집이 있어도, 그 채무를 별도로 다시 전액 갚아야 하는 건 아니에요. 담보권자(예: 은행 근저당권자)는 개인회생 절차와는 별개로 담보물을 처분해 먼저 회수하는 권리, 즉 ‘별제권’을 가지고 있거든요. 그렇게 담보물로 회수하고도 남는 부족액만 일반 회생채권으로 편입돼서, 다른 신용채무처럼 변제계획에 따라 일부만 갚고 나머지는 면책되는 구조입니다.

30초 요약

  • 담보권자는 개인회생과 별개로 담보물을 먼저 처분해 회수(별제권)
  • 담보 실행으로도 못 받은 ‘부족액’만 일반 회생채권으로 신고
  • 부족액은 다른 신용채무와 함께 3년(예외 5년) 변제계획에 편입
  • 변제 완료 시 남은 미변제분은 면책 대상
  • 감정평가·경매 결과에 따라 부족액 규모는 사건마다 달라짐

📺 원본 영상 — 기사회생 TV (해당 질문 시점 65:24부터 재생)

담보 잡힌 집이 있어도 부족액만 정리되는 이유 — 별제권과 개인회생

‘집을 담보로 잡힌 채무는 회생 신청해도 결국 내가 또 갚아야 하는 것 아닌가?’ 이 걱정이 참 많으세요. 결론부터 말하면, 담보 목적물의 가치까지는 담보권자가 알아서 회수하고, 그걸 넘어서는 ‘부족액’만 개인회생 절차 안으로 들어옵니다. 즉 담보 잡힌 채권 전액을 여러분이 다시 부담하는 구조가 아니에요.

가용소득(생계비를 뺀 나머지 소득 중 변제에 쓸 수 있는 금액)으로 부족액과 다른 신용채무를 3년(예외적으로 5년) 동안 정해진 비율만큼 갚으면, 남은 잔여분은 면책결정으로 정리됩니다.

담보권 있는 재산이 얽혔을 때 실무 흐름은 이런 순서예요.

  1. 담보물 시가 감정과 잔존 담보채무액 산정 — 재산목록에 반영
  2. 관할 회생법원에 신청서·재산목록·채권자목록 제출
  3. 개시결정 및 금지·중지명령 검토
  4. 담보권자가 별제권 행사로 담보물 처분(예: 임의경매)
  5. 처분으로도 회수 못 한 부족액을 일반 회생채권으로 확정
  6. 부족액 포함한 변제계획안 제출·인가, 변제 이행 후 면책

사례로 보면 — 40대 자영업자 A씨는 시가 약 3억 원 아파트에 은행 근저당 3억 5천만 원이 잡힌 상태였어요. ‘집을 팔아도 남는 빚을 계속 부담해야 하나’ 걱정해 상담을 왔죠. 실무상 담보권자가 별제권을 행사해 담보물을 처분하고, 회수 못 한 부족액(약 5천만 원)이 다른 신용채무와 함께 회생채권으로 편입돼 변제계획에 따라 일정 비율만 변제된 후 잔여분은 면책될 수 있습니다. 다만 담보물 평가액과 가용소득에 따라 결론이 달라지므로 사전 검토가 중요해요. 소득이 턱없이 부족하면 개인파산 병행 검토가 필요하기도 하고요.

법령 근거 — 담보권자는 담보물로 회수할 수 없는 부족액에 한해서만 채권자로서 권리를 행사할 수 있어요.

※ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제413조: 별제권자는 담보 실행으로 회수하지 못한 부족 채권액에 한해서만 파산(개인회생)채권자로 권리를 행사할 수 있습니다.

📜 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제413조 조문 본문 보기 제413조(별제권자의 파산채권행사) 별제권자는 그 별제권의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관하여만 파산채권자로서 그 권리를 행사할 수 있다. 다만, 별제권을 포기한 채권액에 관하여 파산채권자로서 그 권리를 행사하는 것에 영향을 미치지 아니한다.

법령 원문 보기

담보물 평가액·잔존 채무·다른 채권 구성·가용소득에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 실제 진행은 변호사와 개별 사안을 검토해 결정하시는 게 안전해요.

자주 묻는 질문

개인회생 신청하면 담보 잡힌 아파트는 곧바로 경매로 넘어가나요?

개시결정 후 담보권자가 별제권을 행사하면 경매가 진행될 수 있지만, 사안에 따라 금지·중지명령이나 담보권자와의 협의로 시점이 조절되기도 해요. 자동으로 즉시 경매가 시작되는 건 아니고, 담보권자 판단과 채무자 협상 여지가 있습니다. 다만 결과는 사건마다 달라 반드시 변호사 상담이 필요합니다.

담보 부족액은 언제, 어떻게 확정되나요?

담보물이 경매 등으로 처분돼 실제 회수 금액이 나와야 부족액이 정해집니다. 절차 진행 중에는 감정평가액을 기준으로 추정치를 잡아 변제계획을 짜고, 나중에 실제 처분가로 재조정되기도 해요. 그래서 신청 초기에 감정평가액 예측이 매우 중요합니다.

담보 잡힌 집을 지키면서 개인회생을 진행할 수도 있나요?

담보권자와 별도 협의로 담보 채무를 정상 상환하며 집을 지키는 방식이 실무상 시도되기도 해요. 다만 담보 채무가 소득 대비 과도하면 유지가 어렵고, 결국 처분이 불가피한 사례도 많습니다. 유지 가능 여부는 소득·잔존 채무·감정가로 개별 판단해야 해요.

담보가 있을 때 개인회생과 개인파산 중 어느 쪽이 유리한가요?

정기적인 소득과 가용소득이 있으면 개인회생으로 부족액을 부분 변제 후 면책받는 흐름이 유리할 수 있어요. 반대로 소득이 최저생계비에도 못 미치면 파산·면책이 현실적 선택이 되기도 합니다. 판단 기준이 겹쳐 있어 담보 상황과 소득을 함께 놓고 상담받는 게 안전합니다.

핵심 정리

  1. 별제권이 원칙 — 담보권자는 담보물로 우선 회수, 남은 부족액만 회생채권으로 편입돼요.
  2. 부족액 확정 뒤 변제계획 — 신용채무와 합쳐 3년(예외 5년) 동안 가용소득으로 분할 변제, 나머지는 면책.
  3. 감정평가액이 전략의 핵심 — 담보물 시가·잔존 채무 예측에 따라 부족액과 변제 부담이 달라지므로 사전 시뮬레이션이 중요합니다.

마무리하며

담보 잡힌 집 때문에 ‘결국 또 갚아야 하는 것 아닌가’ 걱정이 크셨다면, 먼저 담보물 감정평가액과 부족액 규모를 함께 짚어 보는 상담부터 받아보세요. 그 한 번의 계산이 회생·파산 방향과 집을 지킬지 여부를 가르는 출발점이 됩니다.

이 글은 기사회생 TV 2026-07-22 라이브 방송의 시청자 Q&A 를 바탕으로 정리한 일반 법률 정보입니다. 개별 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라지므로 반드시 변호사 상담을 받으시기 바랍니다.

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